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RÉPERTOIRE JURIDIQUE

RÉPERTOIRE JURISPRUDENCE ET JURIDIQUE
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VRP IMMOBILIER et salaire minimum défendez vous…

Il est courant que les VRP Immobilier soient payés avec un salaire brut mensuel de 1300 €.

Les employeurs s’appuient sur l’article 4 de l’avenant n°31 relatif au contrat de négociateur immobilier de la convention collective de l’immobilier qui précise que : « les négociateurs immobiliers VRP perçoivent un salaire minimum brut mensuel ne pouvant être inférieur à 1300 € ».

Certains syndicats comme l’UNIS (Union des Syndicats de l’Immobilier), qui sont au service des professionnels de l’immobilier tels que gérants d’immeubles, agence immobilières, syndics de copropriétés, n’hésitent pas à écrire que « le salaire minimum conventionnel du négociateur immobilier VRP est toujours à 1 300€ bruts mensuels ».

En effet, l’avenant n° 31 du 15 juin 2006 relatif au nouveau statut du négociateur immobilier (IDCC 1527) précise dans son préambule que : « Le présent avenant a pour objet de créer un nouveau statut du négociateur immobilier pouvant être engagé par un seul employeur (à titre exclusif) et rémunéré principalement à la commission. Cet avenant ne saurait en conséquence s’appliquer aux négociateurs travaillant pour le compte de sociétés immobilières et foncières qui, en raison de la spécificité de leur secteur d’activité, perçoivent une rémunération non essentiellement constituée de commissions.

Les négociateurs immobiliers ne sont pas classés à l’un des niveaux de la grille conventionnelle mais bénéficient du statut résultant du présent avenant, exception faite des négociateurs exerçant des fonctions d’encadrement et bénéficiant à ce titre d’un statut cadre, qui seront classés dans la grille de l’annexe I de la CCNI.

Les dispositions de l’accord national interprofessionnel du 3 octobre 1975, également appelé ” convention collective des VRP “, ne sont pas applicables aux négociateurs immobiliers VRP, lesquels dépendent exclusivement de la Convention collective nationale de l’immobilier (arrêt du Conseil d’Etat en date du 17 janvier 1986). Cet article est en vigueur étendu. »

A la lecture de cet avenant 31 relatif au nouveau statut du négociateur immobilier, on pourrait se dire que les VRP immobilier sont exclus du minimum garanti de salaire prévu par la convention collective des VRP (ANI du 3 octobre 1975) qui est de 520 fois le smic par trimestre, hors frais professionnels.

Soit, à compter du 1er janvier 2020, 1 759,33 € brut pour un VRP ayant accepté le remboursement des frais selon justificatifs et 2 513,33 € brut pour un VRP ayant accepté l’abattement de 30 %.

Mais la lecture du Conseil d’Etat, (1 / 4 SSR, du 17 janvier 1986, 55717, inédit au recueil Lebon) précise que l’alinéa est étendu sous réserve de l’application des dispositions de l’article L. 133-12 du code du travail, telles qu’interprétées par le Conseil d’Etat (CE, sect. 17-01-1986, ” fédération nationale des agents immobiliers, mandataires en vente de fonds de commerce et autres “).

En effet, si cet arrêt annule partiellement l’arrêté ministériel portant élargissement de l’accord national interprofessionnel (ANI) du 3 octobre 1975 relatif aux VRP en tant qu’il s’applique aux agents immobiliers et aux mandataires en vente de fonds de commerce, l’ANI demeure applicable aux autres catégories de VRP entrant dans le champ d’application de la convention collective nationale de l’immobilier (arrêté du 5 juin 2007, art. 1er).

Le Conseil d’Etat considère que l’arrêté du ministre des affaires sociales et de la solidarité nationale en date du 5 octobre 1983, rend « obligatoire les dispositions de l’accord national interprofessionnel des V.R.P. du 3 octobre 1975…. et de ses avenants n° 1 du 25 septembre 1978 et n° 2 du 15 novembre 1978 pour tous les employeurs et tous les VRP statutaires des professions autres que les professions agricoles, visées à l’article L.131-2 du code du travail, qui ne sont pas couverts par ledit accord”.

Il considère qu’en ce qui concerne la branche des cabinets des administrateurs de biens, des syndics de copropriété et des sociétés immobilières, les VRP avaient été implicitement exclus du champ d’application de la convention collective applicable , que cette absence d’accord applicable aux VRP traduisait, dans les circonstances de l’espèce, une impossibilité persistante de conclure une telle convention et que, par suite, les organisations requérantes ne sont pas fondées à soutenir que, par l’arrêté attaqué, le ministre des affaires sociales et de la solidarité nationale a fait une application inexacte de la loi en élargissant à cette branche l’accord national interprofessionnel étendu aux VRP ainsi que ses avenants numéros 1 et 2.

En revanche, le Conseil d’Etat considère qu’en ce qui concerne la branche des agents immobiliers et des mandataires de ventes de fonds de commerce, la situation des VRP avait été prise en compte par une convention collective applicable à ces salariés comme aux autres salariés. Que par suite, et alors même que cet accord n’aurait comporté aucune disposition particulière en faveur des VRP, la condition posée par l’article L.133-12 du code du travail ne pouvait être regardée comme remplie ; que, dès lors, la fédération nationale des agents immobiliers, mandataires en vente de fonds de commerce, administrateurs de biens, syndics de copropriétés, marchands et experts, le Syndicat national des professionnels immobilières et l’Union nationale indépendante de l’immobilier, des administrateurs d’immeubles, des mandataires en vente de fonds de commerce et des marchands de biens sont fondés à demander l’annulation de l’arrêté attaqué en tant qu’il s’applique aux agents immobiliers et aux mandataires en vente de fonds de commerce .

Le Conseil d’Etat, statuant au contentieux sous le numéro 55517, précise en date du 17 janvier 1986   dans son Article 1er que l’arrêté du ministre des affaires sociales et de la solidarité nationale en date du 5 octobre 1983 est annulé en tant qu’il s’applique aux agents immobiliers et aux mandataires en vente de fonds de commerce. Il précise également dans l’Article 2, que l’arrêté du ministre des affaires sociales et de la solidarité nationale en date du 21 décembre 1983 est annulé en tant qu’il s’applique aux agents immobiliers et aux mandataires en vente de fonds de commerce.

En effet, le Conseil d’Etat dit que la condition posée par l’article L.133-12 du code du travail ne peut s’appliquer qu’uniquement aux VRP. 

C’est ainsi que la convention collective nationale de l’immobilier (Brochure n° 3090), par arrêté du 5 juin 2007, a dû préciser que son quatrième alinéa du préambule est étendu, sous réserve de l’application des dispositions de l’article L. 133-12 du code du travail, telles qu’interprétées par le Conseil d’Etat (CE, sect. 17-01-1986).

En effet, l’accord national interprofessionnel (ANI) du 3 octobre 1975 relatif aux voyageurs, représentants, placiers (VRP) demeure applicable aux VRP entrant dans le champ d’application de la convention collective nationale de l’immobilier.

L’article 4 (Rémunération minimum des négociateurs non-cadres) est étendu sous réserve de l’application des dispositions de l’article 5, relatives à la rémunération minimale des VRP, de l’ANI du 3 octobre 1975 relatif aux VRP. ».

C’est sur cette base que la fédération CGT des VRP et Commerciaux a porté une affaire devant le conseil des prud’hommes de Paris, afin de réclamer un rappel de salaire sur l’écart existant entre les 1300 € bruts prévus par la convention collective de l’immobilier pour les mandataires et négociateurs immobilier par rapport à l’ANI 1975 des VRP, plus favorable.

Notre fédération souligne que l’article 4 de l’avenant 31 relatif au contrat de négociateur immobilier de la convention collective nationale de l’immobilier, qui concernent les VRP Immobilier n’est pas conforme lorsqu’il fixe le salaire de base à 1300 € minimum.

Cet article rédigé de la sorte : « les négociateurs immobiliers VRP perçoivent un salaire minimum brut mensuel ne pouvant être inférieur à 1 300 € », doit préciser qu’il est étendu sous réserves de l’application des dispositions de l’article 5 de l’accord national interprofessionnel des VRP de 1975 que nous rappelons : « lorsqu’un représentant de commerce est engagé à titre exclusif par un seul employeur, il aura droit, au titre de chaque trimestre d’emploi à plein temps, à une ressource minimale qui, déduction faite des frais professionnels, ne pourra être inférieure à 520 fois le taux horaires du SMIC ».

Le conseil des prud’hommes de Paris, sous le numéro RG F 15/09972, en date du 4 avril 2017, considère que la ressource minimale garantie a le caractère d’un salaire et ne peut donc inclure des remboursements de frais professionnels forfaitaires. Que le contrat de travail du salarié en qualité de négociateur immobilier VRP est bien soumis à la convention collective des VRP et que donc son salaire ne peut être inférieur au salaire prévu par cette convention.

Le conseil des prud’hommes condamne l’employeur à verser au salarié la différence de salaire sur les périodes pendant lesquelles le salaire était en dessous de l’article 5 de l’ANI des VRP.

Ainsi, dans la limite de l’article L. 3245-1 du code du travail qui pose depuis la loi n° 2013-504 du 14 juin 2013 une prescription de trois ans : « l’action en paiement ou en répétition du salaire se prescrit par trois ans à compter du jour où celui qui l’exerce a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Tout salarié VRP immobilier payé en dessous du minimum garanti, défini par l’ANI 1975 des VRP, peut saisir le conseil des prud’hommes pour réclamer la différence de salaire sur une période de trois ans en arrière.

La décision du conseil des prud’hommes de Paris a fait l’objet d’un appel de la part de l’employeur.

La Cour d’appel de Paris, par arrêté du 7 mai 2019, confirme la décision du conseil des prud’hommes   dans le sens que les dispositions de l’article 4 de l’avenant 31 de la convention collective nationale de l’immobilier étendu et de l’article 5 de l’ANI des VRP de 1975 imposent une rémunération minimale par trimestre de 520 fois le taux horaire du smic, déduction faite des frais professionnels.

 

 

 

 

 

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